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Le domaine de l’emprunt immobilier subit encore des bouleversements particulièrement contraignants. Une forte remontée des taux d’intérêt, une baisse du taux de l’usure sur la durée de 20 ans, un risque accru d’effet ciseaux… Les personnes qui souhaitent emprunter de l’argent dans le cadre d’un projet immobilier voit leur objectif être mis à mal. Pourquoi ? Qu’est-ce qu’implique de tel bouleversement ? Et surtout, est-il intéressant de renégocier son assurance de prêt aujourd’hui ? Je vous explique tout ce qu’il y a à savoir.
Effet ciseau, une véritable menace
L’effet ciseaux, qu’est-ce que c’est ? Il s’agit d’une opposition à laquelle de nombreux candidats à un emprunt immobilier sont confrontés, puisque les taux d’intérêt ont augmenté de 50 points de base, sur toute la durée, entre décembre 2021 et avril 2022. Comment expliquer cette remontée plus qu’exceptionnelle ? Un contexte monétaire particulier, mais aussi la guerre en Ukraine. Ces deux phénomènes engendrent entre autre chose un rendement de l’obligation d’État sur 10 ans qui titre maintenant 1,35% au lieu de 1% fin mars (alors qu’il était encore négatif avant). Mais aussi une inflation qui atteint 4,5% fin mars sur un an, au lieu de 3,6% le mois précédent, et près de 1% il y a un an.
En début d’année, il était encore possible de s’endetter autour de 1% sur 20 ans, aujourd’hui, le taux tourne autour de 1,40% hors assurance et coût des sûretés. Un phénomène qui laisse sur le carreau énormément de futurs emprunteurs. Mais ce n’est pas tout, puisque la Banque de France a fixé le taux maximum légal pour les prêts d’une durée de 20 ans ou plus à 2,40%. 1 point de moins qu’au premier trimestre qui pénalise grandement des emprunteurs pour qui les conditions d’emprunts sont moins avantageuses, aussi bien en taux d’intérêt qu’en taux d’assurance.
Pour rappel, chaque trimestre, sur la base des taux annuels effectifs globaux moyens octroyés par les banques le trimestre précédent, le taux d’usure est calculé par la Banque de France. Une méthodologie de calcul assez décriée puisqu’elle est soumise, par défaut, à un décalage de 3 mois. C’est ce décalage qui engendre ce fameux effet ciseaux prenant en tenailles les potentiels emprunteurs qui se retrouvent confrontés à une hausse plus que brutale des taux d’emprunt.
Assurance déléguée, la solution ?
Lors d’une demande de prêt immobilier, plusieurs éléments de négociation existent : le taux d’intérêt, les frais de dossier, la garantie, les frais d’ouverture et de tenue de compte, les frais de courtage (s’il y a lieu) et l’assurance emprunteur. Malheureusement, un emprunteur n’a pas énormément de marge de manœuvre pour réaliser des économies, encore moins dans le contexte énoncé plus haut.
Pourtant, il semblerait qu’un emprunteur puisse économiser de l’argent (des milliers d’euros) et obtenir un financement en s’orientant vers un prestataire d’assurance alternatif. Comment ? Simplement en étudiant toutes les offres sur le marché et en comparant attentivement chacune d’elles pour dénicher celle qui sera la plus adaptée à son profil. Une entreprise compliquée, certes, mais très facilement réalisable avec l’aide d’un courtier en assurance rodé à l’exercice.
Il est vrai que les profils dits à risques pour raisons médicales ou professionnelles sont largement pénalisés par les offres d’assurances bancaires. Il est presque impossible pour eux de décrocher un crédit, surtout qu’ils sont en première ligne du fameux effet ciseaux détaillé un peu plus haut dans l’article. Mais avec l’aide d’un courtier, il reste tout à fait possible d’emprunter et de réaliser un projet immobilier, même avec un profil à risque. Une méthode permettant d’ailleurs à des personnes déjà emprunteuses de faire renégocier leurs prêts et d’effectuer de fortes économies.